Aquisição do Galpão Logístico
O Fundo Imobiliário Guardian Real Estate, conhecido como GARE11, anunciou a aquisição de um galpão logístico localizado em Itapevi, São Paulo, por um total de R$ 119,8 milhões. Este imóvel, que é atualmente alugado exclusivamente ao Carrefour, representa uma adição significativa ao portfólio de ativos do fundo.
Detalhes da Transação
A compra do galpão foi realizada por meio do fundo associado Guardian Prime Log FII, que é um dos vários fundos geridos pelo GARE11. A confirmação da transação foi divulgada na noite de 3 de agosto de 2026, através de um fato relevante apresentado pelos gestores do fundo.
Perfil do Imóvel em Itapevi
O galpão logístico adquirido ocupa uma área total de mais de 34 mil metros quadrados e está situado na rodovia Presidente Castelo Branco, um ponto estratégico que facilita a logística e distribuição de produtos. Com um terreno de aproximadamente 405.826 metros quadrados, o imóvel inclui uma nave de 34.286 m², projetada para atender eficientemente a operação do Carrefour, que utiliza o espaço como centro logístico para abastecimento de suas lojas na região de São Paulo.
Rentabilidade Esperada do GARE11
Com essa nova aquisição, o GARE11 espera alcançar uma rentabilidade média ponderada de dois dígitos nos primeiros cinco anos após a aquisição, considerando todos os custos envolvidos. Essa expectativa é estratégica, pois não leva em conta possíveis aumentos de aluguel que podem ocorrer ao longo do contrato.
Estrutura de Pagamento da Aquisição
O pagamento pela aquisição foi dividido em duas parcelas distintas:
- A primeira parcela, no valor de R$ 101,7 milhões, foi quitada no momento da assinatura da escritura.
- A segunda, de R$ 18 milhões, será corrigida pelo IPCA e está programada para ser paga até julho de 2028.
Impacto no Caixa do Fundo
O impacto financeiro imediado no caixa do GARE11 é considerado marginal. Isso se deve ao fato de que o valor da primeira parcela já estava provisionado nos relatórios financeiros do fundo desde janeiro de 2026. Assim, apenas a segunda parcela, cerca de R$ 18 milhões, irá representar uma nova obrigação de pagamento.
Reequilíbrio do Portfólio do GARE11
A aquisição do galpão faz parte de uma estratégia de reequilíbrio envolvendo a exposição do GARE11 em relação a imóveis logísticos e de renda urbana. Recentemente, o fundo havia anunciado a venda de um portfólio que incluía lojas locadas ao varejista Atacadão, também parte do grupo Carrefour. Esse movimento visa diversificar as fontes de renda e reduzir a dependência de grandes inquilinos.
Exposição do Fundo ao Varejo
Embora o Carrefour continue sendo o principal inquilino do GARE11, representando 41% da sua renda total após a nova aquisição, a gestão do fundo enfatiza que a diversificação é fundamental. Ela acredita que este passo permite a exploração de novas oportunidades com o grupo Carrefour, sem aumentar o nível atual de concentração de renda proveniente de um único inquilino.
Situação do Mercado de Fundos Imobiliários
O mercado de fundos imobiliários, especialmente o de imóveis logísticos, tem demonstrado resiliência e potencial de crescimento. A demanda por espaços logísticos está crescendo à medida que o e-commerce se expande, tornando investimentos como o do GARE11 atraentes para os investidores. A administração do fundo acredita que a posição estrategicamente adquirida em Itapevi oferece uma perspectiva positiva para a valorização do portfólio.
Perspectivas Futuras para o GARE11
O futuro do GARE11 parece promissor com essa aquisição. A gestão do fundo está confiante que a rentabilidade continuará a crescer, especialmente considerando a renovação do contrato de locação com o Carrefour, que atualmente está previsto para expirar em dezembro de 2029, mas que já mostrou interesse em ser renovado. Além disso, com a venda de ativos urbanos em andamento, espera-se que a diversificação do portfólio se acentue, proporcionando um equilíbrio mais saudável entre renda urbana e logística.
